Impuestos y costes adicionales al comprar una propiedad en Mallorca

Impuestos sobre transmisiones patrimoniales

La compra de una propiedad usada está sujeta al impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP). La tasa actual (2020) de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales para las Islas Baleares (Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca) está escalonada:

• los primeros 400.000 euros del precio de compra están gravados con el 8%.
• a partir de 400.000 la tasa de impuestos aumenta (hasta el 11%) dependiendo del precio de compra

El impuesto debe pagarse en un plazo de 30 días a partir de la transferencia de la propiedad.

Impuesto sobre el valor añadido

Mientras que la compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al impuestos sobre transmisiones patrimoniales, el IVA se paga en la compra de una propiedad de ocupación inicial (propiedad de nueva construcción). La tasa de impuestos aplicable depende del tipo de propiedad: Para las propiedades residenciales que incluyen plazas de garaje (máx. 2 por unidad residencial), se debe pagar el 10% de IVA sobre el precio de compra.

Cuando se compra tierra de una compañía comercial y cuando se compra propiedades comerciales, la tasa de impuestos es del 21%. Los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre el valor añadido nunca se pagan juntos, sino que se paga uno u otro impuesto.

Para las compras de propiedades sujetas a IVA, también se debe pagar un impuesto de timbre (impuesto sobre transacciones legales que han sido notariadas).

La notaría o el impuesto de timbre

En las Islas Baleares, la tasa de impuesto ha sido del 1,5% desde el 1 de enero de 2020 en vez de la anterior que era 1,2%. La antiguo tasa de impuestos seguirá siendo la misma si se trata de la compra de la primera propiedad residencial y su valor es inferior a 200.000 euros. El plazo para el pago del impuesto de timbre es de un mes después de la firma del acta notarial. El impuesto sobre el timbre también se aplica a las hipotecas, pero debido a un cambio en la ley, es pagadero por el prestamista desde 2018. El comprobante de pago del impuesto de timbre es un requisito previo para la inscripción de la escritura notarial en el registro de la propiedad.

Los honorarios del notario

Los honorarios del notario son generalmente pagados por el comprador y calculados en relación con el precio fijo de compra. Por regla general, los honorarios del notario son como máximo el 0,5% del importe de la compra.

Tasas de inscripción en el registro de la propiedad

Los gastos relacionados con la inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad también son casi siempre pagados por el comprador y se calculan en relación con el precio de compra, que se establece en el contrato de compraventa. Esta cantidad también puede ser puesta en un máximo de 0,5% del precio de compra, pero en la mayoría de los casos es significativamente menor que esta cantidad.

El impuesto sobre la renta de la ganancia de capital

El beneficio de la venta de una propiedad de un no-residente debe ser gravado. Este beneficio de la venta de bienes inmuebles se calcula como la diferencia entre el precio de compra (más los costes de adquisición auxiliares del momento, como impuestos, costes de modernización y renovación, depreciación, costes de corretaje y el producto de la venta. Se paga un impuesto del 19% sobre el beneficio así calculado. En España no hay período de especulación, por lo que el beneficio siempre se grava con la misma tasa de impuestos del 19%, y no importa si la compra se hizo hace 5, 10 o 20 años.

La retención del 3% de impuestos

En España hay una regulación especial sobre el impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor por el beneficio de la venta. El comprador retiene el 3% del precio de compra notarial y debe pagarlo a Hacienda en el plazo de un mes como un pago a-conto en el impuesto sobre la renta del vendedor. De esta manera, las autoridades fiscales españolas aseguran una parte del impuesto sobre los beneficios esperados. El vendedor no-residente debe presentar una declaración de impuestos por la venta de la propiedad dentro de los 4 meses siguientes a la venta, en la que puede luego deducir el 3% como un pago ya realizado sobre la deuda tributaria final.

Impuesto sobre las ganancias de capital (Plusvalía municipal)

Además del impuesto sobre los beneficios, el vendedor debe pagar el impuesto sobre el valor añadido (Plusvalía municipal), que es recaudado por las autoridades locales. Grava el aumento (ficticio) del valor de la tierra y la propiedad desde la última notarización. Para calcularlo, se necesita el valor catastral de la tierra, la duración de la propiedad y el factor de cálculo del municipio respectivo. La deuda tributaria de Plusvalia se paga a Hacienda en un plazo de 30 días.

Impuestos sobre bienes inmuebles

Los impuestos sobre bienes inmuebles (IBI) se recaudan sobre el valor de las tierras rurales y urbanas en función del valor catastral por el municipio correspondiente y se pagan anualmente. La cuantía del impuesto sobre el suelo es fijada por los municipios y varía en toda España entre el 0,4% y el 1,1% para el suelo urbanizado y entre el 0,3% y el 0,9% para el suelo no urbanizado. Durante la crisis financiera, muchos municipios habían aumentado drásticamente los impuestos sobre bienes inmuebles. 
En las Islas Baleares, los impuestos sobre bienes inmuebles se multiplican por el valor catastral mediante un determinado factor y están relacionados con la urbanización. Los valores exactos están disponibles en el municipio a petición.

Impuestos sobre la renta

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propiedades habitadas por sus propios dueños
Las autoridades fiscales españolas gravan la ventaja de uso propio como ingresos de alquiler ficticios en el caso de un no-residente que utiliza la propiedad sólo para fines vacacionales. El impuesto es del 19% sobre el 1,1% del valor catastral.

Impuesto sobre la Renta por el alquiler
Si la propiedad se alquila a un no-residente, se paga el impuesto sobre la renta del 19% sobre los ingresos por alquiler durante este período. Sin embargo, varios costes son deducibles, por ejemplo, los intereses de los préstamos hipotecarios, los costes de la comunidad, el impuesto sobre la propiedad, los costes de mantenimiento, los seguros, la depreciación = 3 % p.a. sobre el valor de los edificios. 

Si tiene alguna pregunta sobre la compra o la venta de propiedades en Mallorca, no dude en contactarnos.

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